房地产经纪人的建设，预计到“现金流”，达到订单管理绿城第二生长曲线万亿元？

　　新报记者王丽

　　资本市场真的很喜欢“代兄打造的”绿色城市管理集团作为即将登陆港交所的“轻资产”，以及上市首日股价涨幅超过了创纪录的30％，以及“打造中国第一代的股票，”写状态的中国房地产发展史。霎时间，代表庄园建成已成为“白银时代”和“金牛”业务。

　　“代建”作为房地产行业近期净红色的话，很奇怪资本市场。在绿城管理集团（以下简称绿城管理）通过上市过程中，投资者还要求，后者是否将延伸到物业管理业务触角。

　　“这并不排除未来的可能性，但现阶段还是想专注于核心业务‘代建'，加大流量规模。“平安城市管理首席执行官李军向”证券日报“记者，利润和流量的陪同下，在未来的竞争格局，绿城管理，关注客户的需求，建设的资本深化代表，管理咨询，资产管理等创新服务，加快推进“现金流”，并逐步建立了一个平台，从商业生态循环。

　　未来的市场渗透

　　它有望超过20％

　　应该说，房地产项目的市场开发，从第一到目前的年销售额为15亿元，其中少数几个行业，如一般的房地产有这样的大体量，而从客房服务企业制度孵化先天“轻资产”行业细分市场的基因，并在资本市场上罕见的气候的形成，如果物业管理行业的运营商，有可能是下一代的建。

　　施工企业的代表，房地产行业专业化“水果”指的是土地所有权，在委托方的资金，寻找施工代理商必须建立一个优质品牌和能力，项目开发，销售于一体的能力，共同赢利。

　　中国的27年前出生在施工企业第一代，厦门政府代建的，然后就开始向开发者代表政府承担的建设项目，但发展在过去10年的实际规模，。2010年9月，为了解决人手过剩的问题，挑战2009年万科产生，绿城拉开了“发展的轻资产服务之路，”代建业务。但我没想到，短短10年间，这是一个“不愿裁人，”实验，让绿城代建，只要“中国第一代建筑股的”。

　　结束了近10年来，绿城的管理可谓在同行业中的头把交椅稳坐的方式，也是新人赶上。从2015至2019年，上，收入和净利润的年均复合增长率快速增长分别为34代表建筑行业。37％和9％。8％。从一个市场份额来看，2019年整体收入代表了国内建筑业90.6亿元，占五代的市场份额为55建设公司前。前3％的市场份额占前十大建筑公司的代表75.7％，这是建绿城管理层2019营业收入19.9亿元，排名第一，市场份额占22％。

　　现在，“千亿房企”为建筑行业，主要是代表竞争亚军，绿城，建业，黄金，滨江，敏捷住房价格超过30积极抢夺“一万亿元的量级上”蛋糕。对于房价的头部的整体格局是因为所有的土地股份分红和中型房企不太感兴趣重重地砸贸易商的小团体，以扩大规模紧急模式的困难，中小房企更容易成为建筑代理校长。

　　“从行业来看发展的大周期，年度十万亿元规模（房地产开发行业）中，按照欧美模式的保守估计，建于清代的渗透，可以实现20％ - 30％的估计，在销量代表建筑业20000一一之间亿元-3亿元。“李军说，绿城的经营管理负责人，市场份额同步比例的话，就是400元左右十亿十亿-6000规模，这意味着有发展的10倍以上的空间。

　　市场仍有发展空间，平滑周期能力，高利润率，资本市场给予肯定，看来这是一个“好企业”，同时也让投资者有顾虑。

　　连续三年毛利率

　　“焦虑”超过40％

　　从招股说明书负债和现金数据可以通过2019年年底可以发现，净利润率为18绿城管理。6％，比目前的房地产开发行业的平均的净利润率10％高得多。2017年--2019年，杠杆比率为1个绿城管理。9％1。和1％至几乎为0； 毛利率56.8％50.2％和44.2％，高于行业标准的重资产房地产开发业务20-30％多。

　　有趣的是，同样作为代表建筑行业，各企业的盈利能力参差不齐。2019年，格力房地产开发项目委托毛利率为17.6％，毛利率滨江集团是一家以房地产项目管理服务19.33％的裕量为44绿城管理。2％。

　　从这个角度看，“打造第一代中国概念股”相当强大。此外，投资者看重的流行ROE指标，2017年--2019，其净资产收益率分别为61.4％50.3％26.7％。

　　在市盈率背后的数字这个字符串被列在绿城管理16的第一天。84倍的内在逻辑，自2020年6房企的香港股市平均市盈率。48倍，而物业管理公司30平均市盈率。在3倍。对于投资者，而在可见的吊顶行业纠结，商业模式是否可以升级，盈利能力的渠道能否拓宽，加深了护城河如何？

　　对此，业内人士表示，从增速来看，房地产业务带来确定性在管外生长的区域社会成长空间的股票时代，第二个是值 - 生长曲线增值服务，但代建业务的盈利模式较为固定，主要集中在管理费和基于超额收益，主要是为了赚取微薄利润的开发商，中小房企和利润率继续在这个被压缩，未来的利润增长率一直抱有疑虑。

　　作为绿城管理CEO，李军是这个问题的一个深刻的思考。他告诉“证券日报”记者，“平安城市管理是不是一个传统的房地产企业，它更像是一个互联网公司，其背后的逻辑是基于利益相关者的平台，打造文化。在未来，我们可能无法获得代建的钱，但流量赚钱。“

　　 据“证券日报”记者观察，从绿城管理业务点的当前布局，业务的政府代表到建设，经营规模的市场下跌并确保稳定的现金流的基石，它是“调节器”； 代建业务是高利润业务的快速扩张，是目前收入的主要来源； 第二生长曲线希望“现金流”等商务服务。

　　第二个生长曲线

　　通过“现金流”？

　　事实上，募集资金管理和的主要目的之一上市的绿城是通过有机增长来开拓其他新的服务业务，即”，并建立在沿着世代选择的业务价值链的下游，进行战略收购，以扩大公司的业务，代建，公司的生态系统的发展，以高品质的房地产开发业务平台的供应商提供了一个全面的综合服务公司的商业资本的发展。“

　　与目前市场结构相结合，有业内人士向“证券日报”记者表示，房地产代理建筑行业在这个阶段可行的“现金流”，主要有三个来源。

　　 首先，现金流，按照工程进度将有一个节点从预收账款所产生的资金将按照通过建设局，利润和业务的手中； 二是资金流动，如果代建的应收费用达到一定流量时，我们可以在供应链，以此来资助委托方提供资金支持； 第三是增强在供应链兄弟单位流量。例如，在2017年绿城管理获得了A级设计院，产值不到20万元，随着企业规模的扩大，2018年达到1亿元。

　　值得一提的是，在一定程度上来看，绿城管理是行业标准的制定者，拥有代表的4建设。绿色之星标准0，咨询服务，知识系统的输出可以产生收入。此外，房地产行业已经进入首都的“大萧条时期”代建实践的倾向，绿城管理层看到了更多的不良资产处置的机会。

　　用两个字形容，那就是“建立一个服务平台”和“现金流”，似乎这是建筑界的一代继续向着“专业化”发展的一个移动。然而，构建服务平台需要巨大的流量，业界领袖有机会挑战，这也许就是君绿城管理可以超越竞争对手的“信心”。

　　然而，列为平安城市系统中的第三个平台，拓展的主要目标短期，利润或增厚的规模。作为董事会绿城中国张亚东主席，“证券日报”记者，在未来，绿城中国的作用是重资产板块的价格情况，多见于毛利率较低的急先锋，而绿城管理的资产 - 光，更高的毛利率，希望未来可资资产厚板。

　　总之，就目前来看，管理绿城IPO后，成立了信托制度，走上分裂的道路上，或作为李军说，“这家公司潜力无限。“。但对于行业是，如果能建立一个成熟的市场前景产生出差保持观察的发展道路。