导读
转眼之间，2019年已然过半。在短短六个月的时间里，“调控”、“限售”、“限购”、“房贷利率”、“政策预警”、“网红神盘”等关键词频繁出现，触碰着成都楼市中每一个参与者的敏感神经，整个房地产领域迎来了长期持续的颠覆和改变。
在上半年的时间里，成都的楼市有什么改变？住宅市场有什么表现？各大房企楼盘的业绩如何？下半年的趋势该怎么判断？
在这个承上启下的关键中盘，成都房天下特推出《2019上半年成都楼市白皮书》，为你呈现最真实的成都楼市现状。
上半年成交同比下降
连续三年持续走低
据中指院提供的数据显示，2019年上半年成都全市商品住宅成交面积不及同期，共成交1020.78万㎡（86720套），较2018年上半年同期下降14.3%，较2018年下半年下降24.6%；中心城区共成交739.43万㎡（61228套），较2018年上半年同期下降10.6%，较2018年下半年下降24.3%。
2018年9月-2019年1月成都市供应节奏大幅加快，对成交的刺激延续至2月，前两月成交量均高于去年同期；进入3月以来由于需求供给的户型及区域错配问题始终存在，再加上供给相对放缓、调控政策一年间逐步落实细化等原因，3-6月成交面积连续四个月同比下降。
“金三银四”成色不足
三月以来成交面积连续同比下降
2019年6月成都全市商品住宅成交面积较上月有所回升，成交173.35万平方米，环比上升9.4%，同比下降26.3%；中心城区成交面积为116.55万㎡，环比上升3.7%，同比下降27.0%。
2018年9月-2019年1月成都市供应节奏大幅加快，对成交的刺激延续至2月，前两月成交量均高于去年同期；进入3月以来由于需求供给的户型及区域错配问题始终存在，再加上供给相对放缓、调控政策一年间逐步落实细化等原因，3-6月成交面积连续四个月同比下降。
天府新区成交面积绝对值领先
青白江增幅最大
2019年上半年天府新区成交量领先，为114.9万㎡，其次为双流和青白江；青羊、锦江、蒲江成交量较低，均不足20万㎡。
青白江上半年成交面积同比增幅最大，达114.9%，其次为天府新区，增幅达99%。青羊、锦江、郫都、邛崃、崇州等区域降幅明显，同比下降均超过40%。
上半年供应同比下降14.3%
大成都范围销供比0.98
2019年上半年成都全市商品住宅供应面积不及同期，共新增1041.09万㎡，较2018年上半年同期下降14.3%，较2018年下半年下降34.8%；中心城区共新增736.58万㎡，较2018年上半年同期下降13.3%，较2018年下半年下降32.4%。供应节奏有所放缓。
进入2018年以来销供比迅速回落，2019年上半年大成都和中心城区的销供比分别为0.98和1.00。
3月开始供应节奏加快
五月达到峰值
2019年6月成都全市商品住宅供应面积较上月有所回落，共计203.28万平方米，环比下降15.2%，同比下降25.2%；中心城区供应面积为160.03万㎡，环比下降1.39%，同比下降5.44%。
2018年9月-2019年1月成都市供应节奏大幅加快，2月份大幅回落。2-4月中心城区供应面积连续三个月同比下降超过20%。
一圈层供应明显增加
二、三圈层有所回落
绝对值来看，天府新区、双流、青白江供应量领先，均超过100万㎡；同比变化来看，一圈层除青羊外均同比增长，二、三圈层除青白江、都江堰、彭州、新津外均同比回落。
锦江、高新、龙泉驿、温江、郫都、都江堰、金堂销供比大于1.2；金牛、青白江、新都、彭州、崇州销供比则小于0.8。
户型结构：
改善化态势延续，大面积户型占比继续升高
从供应端来看，户型结构的改善化趋势仍然明显。80㎡以下的刚需户型占比由9.4%下降至4.2%，100㎡以下则由2018年的34.4%下降至23.4%；120㎡以上户型占比则由2018年的33.5%升至44.1%
从2019年上半年的供需情况来看，100㎡以下及120-160㎡面积段均存在明显的供需不平衡。80㎡以下户型成交套数占比为供应套数占比的两倍，80-100㎡成交占比高于供应占比2.8个百分点；120-160㎡改善户型供应占比则高于成交占比4.8个百分点。100-120㎡及160㎡以上户型供需相对平衡。
成交价格：
受产品类型及成交区域占比影响新房价格有所上涨
商品住宅成交均价保持上涨态势，中心城区上半年成交均价为12736元/㎡，大成都为11265元/㎡。
近年来商品住宅的产品定位由刚需向刚改及改善偏移，高端及精装楼盘占比升高，2019年上半年一圈层多个高价项目开盘，进一步带动了新房市场成交均价的上涨。
武侯成交均价超20000元/㎡
青白江、崇州同比微降
上半年，武侯区成交均价最高达20602元/㎡，武侯区上半年推盘项目大多数为均价在20000元/㎡以上的改善盘。
仅崇州、青白江成交均价同比微降，这两个区域上半年销供比较高，库存存在一定压力影响了商品住宅价格。
楼盘销量榜：
麓湖生态城成交金额领先，融创文旅城成交面积领先
企业销量榜：
保利地产成交金额及面积均领先，恒大、铁建紧随其后
从以上的数据我们可以看到，上半年成都市整体的住宅市场成交量和供应量同环比均平稳下降。住宅市场供给侧改善化趋势延续，成交价格稳中有升，库存面积略微增长。从销供比来看，商品房市场整体供需相对平衡。
预计下半年一圈层供需将提速，改善性需求集中释放，土地争夺白热化；二圈层仍为供应主力区域，部分高端改善性需求存在向一圈层回流的可能；三圈层土地供应占比持续扩大，拉动区域需求提升。
注：本文数据均来自中指研究院，截止至2019年6月底。数据说明：网签数据具有滞后性，以上数据仅供参考。
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