作者：公子小白
01
无论你是不是圈内人，都应该知道6月底在深圳上演的世纪土拍。
6月24日，寸土寸金的深圳一口气推出了五宗住宅用地，采用“三限双竞”的方式挂牌，这一数量创造20年来最高纪录。
作为全国最具竞争力的城市，自然是众房企争抢的高地，当天吸引了80多家房企争夺，缴纳的保证金就达1000亿元。
土拍一开始，房企秒速冲击最高限价，最终五块地经历了343次举牌，揽金224亿元。
有人笑称，今年深圳的科学技术财政支出有了。的确，按照数据对比来看，深圳市2019年的科学技术财政预算支出为215.2亿元。
但你要知道，深圳的财政收入来源，并非依靠土地拍卖。
尽管卖了这么多钱，但说实话，作为全国的科创之都，虽然当年是深圳效仿香港，将土地财政引入了内地，但时至如今，它早就摆脱了对土地财政的依赖。
从上图可以看到，深圳的房地产依赖度在热点城市中位居末位，相比于杭州的133.9%，深圳12.7%的依赖度，几乎可以忽略不计。
另外我们也可以看到，除了深圳、上海、北京，中国的大多数城市依然深深陷在了土地财政当中，难以自拔，尤其是产业链单一、经济单薄的三四线城市。
这不，深圳上演土地狂欢之后，两个临深城市东莞、惠州也跟随脚步，来了一波。
02
东莞于7月8日，分别推出了石碣镇、桥头镇两宗地块。
此前，东莞曾改变了房企争抢土地的游戏规则，规定：
在竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易时，当所有条件达到上限后，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人。
简单来说，就是拿地不再是价高者得之，也不是贡献的安居房数量越多就可以拿下，而是看天意，看概率。
这两块地就是在这样的新规下进行的。
作为夹在两个一线城市之间的东莞，天时地利人和汇聚一身，是全国范围内都最值得看好的城市之一。和深圳一样，东莞的土地，一样是香饽饽。
其中石碣镇的地块，参与竞选的房企有8家，经过53轮厮杀，最终被美地置业收入囊中，总价12.83亿元，溢价率28.5%，楼面价11726元/平米。
由于东莞的土地新规，地块没有触及最高限价。
位于桥头镇的地块为商住用地，吸引了11家房企争抢，经过60多轮叫价，最终落入东莞本地房企东莞民投产城囊中。总价4.86亿元+自持商业面积年限40年成功竞得，楼面价8106元/平方米，成为桥头镇新地王。
同一天，隔壁的惠州，也上演了一场大厮杀，主角是碧桂园、佳兆业与招商。
惠州上演的土拍，比东莞更刺激。
地块位于惠州惠城区，性质为商住地块，当天早上十点开拍，经过10小时的拉锯，碧桂园于晚上七点半，将佳兆业、招商挑落马下，以总价6.14亿元，楼面价5061元/平方米，溢价96.6%夺得地块。
卖地金额虽然与深圳的224亿没法比，但激烈程度丝毫不弱。
03
东莞与惠州，是本号特别看好的卫星城系列中的两个，从房企争抢的激烈程度中，也可以看出莞惠双城的吸引力。
东莞不用多说，位居广州、深圳之间。前不久，广州披露，未来广州将与佛山之间对接17条地铁，与东莞也将有5条地铁对接。
大湾区时代，东莞不光有与广州对接的地铁，在远景规划中，深圳与东莞也将有6条地铁对接。
惠州方面，此前的规划有8条地铁，去年发改委上调地方城市申报地铁门槛，GDP3000亿以上，一般预算内财政收入300亿元以上，市区常住人口300万人以上，惠州市区常住人口为246万，无缘申报。
但年初发改委发布的《关于培育发展现代都市圈的指导意见》一文中，惠州又看到了希望。文件中提到，在有条件的地区编制都市圈轨道交通规划，探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市（镇）延伸。
粤港澳或者深莞惠显然就是上面所指的有条件的地区。换句话说，按照意见，惠州虽然没资格申报地铁，但深圳的地铁可以延伸至惠州。
促狭的深圳，早已经将深莞惠一体化提上了日程，未来这三座城市之间只会越来越紧密，尤其是交通方面，这种紧密，就是东莞、惠州的卖点，也是房企争抢布局的内因。
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