近日，济南市被全球化与世界城市研究网络编制的《世界城市名册2018》列选为全球二线大城市。随着山东省“两个走在全国前列，一个开创新局面”目标定位的明确，济南市作为山东省省会、新旧动能转换的先行区，面临着新契机、新挑战。
济南市房地产业协会秘书长李刚认为，随着“四个中心”建设和城镇化进程的持续推进，济南市城镇化率逐渐提高、城市活力逐渐显现，房地产市场仍将保持平稳健康发展。
在此背景下，《中国建设报·中国房地产》于近日对济南市房地产市场进行调研，通过走访多个在售楼盘了解这座山东省“龙头”城市的楼市现状。
市场回归理性，区域分化明显
“最近一段时间，我们楼盘的价格还是比较平稳的，没有出现大涨大跌。”据金科城一销售人员介绍，由于该项目位于市区西部、供需相对平衡，所以房价一直保持在合理稳定区间。
金科城位于济南市区西部的槐荫区，紧邻济南西站，是金科集团在山东省开发的首个房地产项目。该项目总占地面积约7.16万平方米、建筑面积140万平方米，于2013年开盘。
“刚开盘时，售价是每平方米7000多元，比周边楼盘贵几百元。当时还担心消费者会因总价贵几万元而选择周边价格低的房源，不好销售。”一销售人员说道，随着市场行情不断高涨，这种担忧成了杞人忧天。“金科城的体量比较大，总共有7000多户，开发周期较长。当市场价格涨到每平方米9000多元时，前期开盘的房源就已经售罄。整个济南市西部地区差不多都是这种情况。等到两年后再开盘时，市场价已经达到每平方米1.6万元左右。近几个月，价格一直维持在每平方米1.6万元左右，没有出现大的波动。这与西部地区的整体供应量有关系。”济南市西部区域的房价整体较低、供应量较为合理，没有因商品房集中入市而出现高位房价下跌。
与之不同的是，由于各种原因，济南市其他区域房价最近一段时间波动明显。《中国建设报·中国房地产》分别在中部的历下区、东部的高新区调研时发现，部分楼盘出现“一口价”、“特价房”等打折促销信息。
高新区某在售楼盘销售人员表示，最近一段时间商品房项目集中入市影响了供求关系。在限购、限贷、限售政策的高压下，部分项目开始降价促销，以价换量。
有业内人士指出，部分房企降价促销是变相降价，实质为精装改毛坯。
李刚坦言，济南市房地产市场分化突出，冷热不均成为现实底色。比如，目前，章丘区商品房市场供应量较大、销售状况不甚理想，商品住房去化周期较长。随着棚户区改造安置项目入市，进一步加剧了市场供需关系的不平衡。与之相反的是，济阳区的商品房市场基本平稳，新建商品住房去化周期在8个月左右，基本达到供需平衡。
这样的市场现状也反映在监测数据中。根据山东世联怡高物业顾问有限公司统计数据，今年10月，济南市住宅市场供应量为11422套，面积为141.34万平方米，同比分别增长25.0%和28.8%；从各区域住宅供应量的比例来看，济南市东部地区供应量占比为62%、北部地区占比为13%、西部地区占比为12%。但是，从各区域住宅新增供应量的比例来看，东部地区新增供应量占比为70%、北部地区占比为6%、西部地区占比为18%。
数据来源：山东世联怡高物业顾问有限公司
由此可看出，济南市各区域的住宅供应量分布不均，各区域的去化压力、价格走势也有所不同。东部地区的住宅新增供应量相对较多、房价下行压力较大，西部等其他区域供需关系相对平衡、价格维持在合理区间。总体而言，济南市房地产市场的成交量以及价格有所回落，已回归理性。
改善型需求渐显，公寓市场冷热不均
“项目刚入市时的主力户型面积为70平方米、80平方米、90平方米，最大户型的面积也就是120平方米左右而且数量非常少。”金科城销售人员表示，随着改善型需求客户越来越多，刚需和改善型业主占据了绝大多数。根据市场需求变化，后期推出的房源户型也做了相应调整。
金科城的宣传资料显示，目前，主推户型是建筑面积为136.23平方米的四室两厅两卫、121.98平方米的三室两厅两卫以及105平方米左右的三室两厅一卫。
其他知名房企也加大了改善型户型的开发力度。比如，历下区的万科大都会主推户型为建筑面积约206平方米的三室两厅两卫、168平方米的三室两厅两卫。龙湖天璞主推户型为建筑面积约185平方米的四室两厅两卫、约113平方米的三室两厅两卫。
万科大都会的销售人员表示，目前，该项目改善型户型销量较好。
高端改善型住宅产品的代表泰禾院子也进军山东省，在济南市高新区打造了泰禾济南院子项目。该项目占地面积65万平方米、建筑面积88万平方米、容积率为1.3左右，目前主推户型的面积为180平方米~310平方米。项目金牌销售表示，泰禾看好济南市场的高端需求，所以将泰禾院子系首次引进济南。
除了户型面积的改善，配套设施、装修设计、智能家居等也成为房企争取改善型客户的亮点。比如，历下区的万科翡翠公园项目，配套设施不仅有游泳池、电影院，还有商务会议厅、宴会厅。碧桂园凤凰首府更是投资3000万元打造园林景观，以提高业主的居住体验。
对此，李刚表示，“未来，济南房地产市场仍将以刚性需求和改善需求为主。这两部分需求将继续保持在70%以上，是未来济南市房地产市场的主要购买力。开发适合这部分人群的产品将成为一种趋势。”
除了改善型住宅产品受到市场青睐，公寓也出现回温迹象，但是不同区域的市场表现略有不同。
虽然并非周末，但在高新区经十路与舜义路交汇处的碧桂园凤凰中心营销大厅内，购房者依然熙熙攘攘。“房源基本售罄，现在准备加推房源。”项目销售人员说道，由于区域位置较好、总价较低，对于限购限贷政策下资金不足的客户，该公寓项目具有较强的吸引力，目前价格在每平方米1.6万元左右。附近的住宅项目龙湖天璞，价格则在每平方米2.8万元左右。
除了碧桂园凤凰中心，历下区的万科大都会公寓项目也得到了市场青睐。项目销售人员介绍，目前公寓房源只剩下为数不多的几套。
虽然位于济南市中部、东部地区的部分公寓项目市场反响较好。
山东世联怡高物业顾问有限公司统计数据显示，今年10月，济南市公寓市场供应量为5882套、面积为26.45万平方米，环比分别减少16%和18.3%。其中，新增供应1163套、新增面积5.31万平方米，环比分别减少31.8%和38.4%。从各区域公寓市场供应量占比来看，济南东部地区占比58.4%、西部地区占比40.4%。从各区域公寓市场新增供应量占比来看，东部地区占比则为100%。由此可见，济南市东部地区公寓市场的销量虽高但是竞争依然激烈，西部地区公寓市场全月成交287套、表现平平。从价格水平来看，济南公寓市场整体成交均价约为1.2万元每平方米，同比上涨14.5%、环比上涨7%，公寓市场价格出现小幅上涨。
多原因导致“降温”，未来楼市平稳发展
李刚认为，济南房地产市场“降温”是由多方面原因造成的。
首先，房地产调控政策显现。济南市先后出台4次房地产调控政策，尤其是2017年4月出台的“420政策”明确要求，土地溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可；本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中，商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。在政策高压下，部分投资需求被消解。
其次，房地产开发成本不断提高，超出市场接受能力。自2016年以来，土地成本居高不下，建筑安装、人工、融资等开发成本不断提高，企业涨价预期较强，价格提升超出了一部分购房者接受能力。对此，济南万科总经理黄运林表达了同样的看法，“开发成本不断提高，包括人工成本、运营成本等，房企投资更加谨慎了。”
最后，前期透支了大量购房需求。近两年，济南市房地产市场上行，释放了大量购房需求。目前，市场正在由过热向平稳状态转变。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心主任孙大海认为，济南市房价全面、大幅、长期下降的基础还没有出现，下降通道尚未形成。经济没有出现大幅的衰退，也没有出现人口的流出。现在，济南市每年增加7万人口，虽然比第六次全国人口普查减少、人口导入的速度放缓，实质上是济南市的产业结构在调整。
显然，业界、学界对于济南市房地产市场的未来持乐观态度，但是合理引导预期对于济南市房地产市场的健康平稳发展至关重要。
李刚指出，部分自媒体不负责任地制造舆论环境、误导市场预期，给消费者、企业带来巨大损失。“2017年上半年，有自媒体提出，一年后，CBD片区商品房售价将达5万元/平方米、唐冶片区商品房售价将达2.5万元/平方米。分别在今年7月、8月、9月，又有自媒体多次对房地产市场下行趋势进行夸大性报道，加剧了市场‘降温’速度。从目前市场现状来看，这种不实信息让企业损失了真金白银。”
孙大海认为，济南房地产市场平稳发展离不开两个方面：一是保证金融政策、财政政策的稳定性，二是合理调整土地价格预期。
碧桂园山东区域总裁时凯指出，市场回归理性后，用匠心打造品质是企业赢得未来发展的关键。人们的需求逐渐由“有房住”转变为“住好房”，高品质的房子是新时代下人们对美好生活的新需求。为此，碧桂园研发出SSGF高质量建造体系，用技术推动整个行业品质的提升。
济南市作为山东省新旧动能转换的先行区，进入了跨越发展的机遇期、黄金期。济南市房地产市场能否在新契机下健康平稳发展，考验着政府的智慧、企业的担当。显然，只有责任地产，方能行稳致远。
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