经济日报-中国经济网北京1月3日讯 1月3日，58同城、安居客发布《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》。报告指出，2018年是“调控年”，全年全国陆续发布调控政策400余次，2018年也是房地产新周期的重要年份，这一年房产市场回归理性，价格走势趋于平稳，商品房销售金额超越2017年再创新高。用户行为方面，3月出现新房找房高峰，70-120㎡二手房需求占比过半，50-150万价格段受到购房者青睐。2019年楼市换挡期将迎来6大转变，房企竞争加剧，特别是中型房企竞争将呈现白热化态势。
400余次调控下楼市迎来换挡期 房产销售额或将突破14万亿元
经济新常态下，楼市政策也发生了重大调整。2018年3月，“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针，为加快住房制度改革和房地产长效机制建设，全年全国陆续发布调控政策400余次，保障市场健康发展。随着调控不断深入，楼市回归理性，7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号，成为楼市降温 “分水岭”，政策效应明显显现。
2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标，维稳仍是2019年楼市政策基调。《2018年楼市总结》指出，2018年年底部分城市调控政策变更，如菏泽取消新房及二手房限购政策、衡阳政策变化等，并不意味着调控放松，而是根据实际情况并针对不同城市进行分类指导，因城施策，夯实城市主体责任。
58安居客房产研究院首席分析师张波指出，受房地产政策的影响，2018年下半年，土地购置面积同比增速有所紧缩，土地市场的降温也使房地产投资同比增速略有回落。据国家统计局数据显示，2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米，同比增长1.4%，销售额12.95万亿元，同比增长12.1%，而2017年全年商品房销售金额为13.37亿元。从当前市场情况看，2018年全国房产销售额大概率将突破14万亿元，并且有可能成为峰值数据。
新房市场一线城市房价缓涨 西部三城位列新一线城市找房热度三甲
《2018年楼市总结》报告称，从新房市场的具体表现上来看，在2018年一线城市调控政策依然收紧的情况下，成交面积走势总体符合市场规律；成交价格方面，一线城市房价整体缓涨，深圳房价呈平稳下降趋势。据58安居客房产研究院数据显示，2018年 10月份购房者信心指数达年内新低，自2018年11月起，在稳房价态势下，购房者信心指数开始回升，市场情绪逐渐稳定。
58安居客房产研究院全年监测数据显示，从2018年新房月度访问量来看，用户的找房需求在3月份出现高峰，而后逐渐下降，下半年整体呈平稳下行趋势。这与市场情况基本相符，在调控力度收紧的情况下，用户的找房热情也相应保持平稳。从不同城市级别找房热度来看，一二线城市热度涨幅高于三四线城市，受人口周期性迁移影响，临近年底不少外出务工人员返乡置业，带动三四线城市找房热度回升。此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。《2018年楼市总结》数据显示，北上广等一线城市的找房热度总体呈现下降趋势，而部分周边城市找房热度上升，上海周边的常州、北京周边的太原，找房热度同比增长约五成。
随着新一线城市“抢人大战”的升级，各种政策利好对落户人群释放，这也刺激了当地的房地产市场发展。《2018年楼市总结》显示，2018年新一线城市中新房热门找房城市集中于西部，重庆、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重庆新房找房同比上涨40%，宁波、沈阳也有约四成涨幅。
二手房市场3-5月为找房高峰 70-120平方米房源需求占比过半
《2018年楼市总结》还反映了全年二手房市场整体情况，其中，全国二手房挂牌房源量在春节期间处于低位，3月开始逐步走高，8月达到最高点。而从买房用户的线上行为来看，找房高峰则出现在3-5月。
价格方面，2018年北京、上海等城市二手房挂牌价波动不大，而部分新一线及二线城市价格波动较为明显。据58安居客房产研究院跟踪数据显示，西部代表城市二手房找房热度也领先于其他新一线城市，其中，重庆找房热度最高。作为西部唯一的直辖市，重庆的发展后劲和政策红利吸引了人口流入，拉动当地二手房市场发展。
《2018年楼市总结》报告数据显示，对房源面积在70-120㎡区间的二手房的需求占比达51.5%，两居室和三居室是多数购房者的首选房源。从全国范围来看，用户也更多关注总价在50-150万的二手房房源。此外，58安居客房产研究院全年跟踪数据显示，2018年房产经纪人信心指数在上半年保持平稳，下半年略有回落，到11月后开始回升。
2019年楼市换挡呈现六大转变 中型房企竞争进入白热化阶段
报告指出，2019年楼市将进入“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换挡的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。
楼市换挡总体在2大方向6个具体维度上有明显体现，2大方向分别是政策调控、房企侧。在稳字当先的大环境下，政策调控换挡表现在以下三个维度：其一总体调控节奏不变、区域性变化呈现，即从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，而在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。其二总体房价水平稳定、各类城市分化。一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。其三信贷政策总体不变，首套优惠更多体现，2019年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。
张波认为，2019年房企侧换挡非常值得关注，2018年房企整体的生存压力较大，房企融资成本不断走高，限价、限售等政策让一些房企开始思考转换“赛道”，不少房企已经开始高呼“活下去”的口号。因此，众多房企不断追求规模化的同时，也在思考未来的发展方向，房企侧换挡也将在2019年表现得更为明显，具体则呈现以下三个维度的变化：从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换挡；房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换挡；房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换挡。2019年房企的竞争也将更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现“白热化”。而随着市场趋冷、消费回归理性，未来房企的竞争力将更多体现为产品力，通过产品系及其标准的建设与升级，打造产品IP铸造品牌形象，以形成良好的市场号召力与产品竞争力。
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