受严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓等多方面因素影响,2018年北京地区土地成交总额为1682.69亿元,同比减少40%;成交土地宗数为72块,同比下降29%。同时,土地流拍情况增多,流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。业内人士预计,2019年,限竞房、共有产权房、租赁用房等特殊地块依然是北京地区土地成交的主要方式,加快完善租购并举住房体系,保障多层次用地需求。
成交额减少四成
据新浪乐居数据中心统计,2018年全年北京地区土地成交总额为1682.69亿元,同比减少40%。全年地块平均溢价率为13.7%,刷新北京十多年来最低纪录。2018年,累积供应的限竞房地块达39宗。其中,共有产权住房用地11宗,商业用地6宗,其他用地14宗。全部采用“限地价、竞自持、限房价”的出让方式。
另据诸葛找房数据统计,2018年北京地区成交72块土地,同比下降29%,平均每月成交6块。其中,11月份和1月份的成交额分别为432.86亿元和403.07亿元,成交地块数分别为15块和16块,成交量远超过其他月份。其余月份成交金额均小于200亿元。值得注意的是,3月、4月、8月三个月土地成交额分别为8.95亿元、33.2亿元和38.07亿元,成交地块数分别为1块、1块、2块。2018年,土地流拍现象明显增多,流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。
从地区分布看,在72块成交的土地中,郊区占比远高于市区。其中,昌平区合计成交16块土地,位列第一;顺义区和大兴区各成交9块,并列第二;朝阳区成交7块,海淀区成交1块。分季度看,2018年前三季度,北京地区共成交44宗地,成交量相比去年同期大幅下滑。进入四季度,推地速度明显加快,创下了316亿元的单日成交记录。但由于前期土地放量少,全年整体低迷。
对此,诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,2018年土地市场成交清淡。一方面,北京市场随着调控的持续和加码,需求得到抑制,不需要继续加大土地供应。另一方面,土地价格居高不下,在楼市降温的情况下房企现金流压力较大,补充货值积极性不高。分时间段看,大型房企2018年上半年整体拿地节奏较慢;下半年随着地价的稳定和土储货值的不断减少,纷纷加快拿地节奏。而地方政府为了完成全年土地任务加快了推地节奏,使得房企下半年尤其是年底拿地较多。
优化土地供应结构
陈雷表示,相比全国其他城市,北京土拍市场特点鲜明,土地市场全面进入调控时代。其中,“限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式。供地方式逐步迎来革新,集体性建设用地用做共有产权住房地块已入市交易。
针对2019年土地市场的预测,陈雷表示,2019年北京会加快销售速度,同时加大租赁市场发展规模,可能加快土地出让节奏。同时,预计进一步优化土地供应结构,合理引导居民住房预期,加快完善租购并举住房体系,保障多层次用地需求。从长远来看,城市副中心规划的利好仍然在不断释放,一定程度上带动通州房产市场发展。
此外,多位业内人士向记者表示,2019年,限竞房入市及去化依然值得关注。限竞房和共有产权房的大量供应,对北京房价的稳定起到关键的作用。“房住不炒”依然是2019年楼市主基调。
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