商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的，这项制度对培育我国房地产市场推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
为促进房地产市场健康发展，维护购房者的利益，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局根据国家相关规定，制定了商品房预售资金监管制度，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心是商品房预售资金的日常监管机构，银行配合监管机构对开发企业符合预售条件的商品房预售所得款项进行监管，以确保预售资金优先用于该预售商品房的项目建设，预售资金按建设进度审核拨付使用，要留有足够资金保证商品房竣工交付。
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商品房预售资金监管维护购房者权益
房地产市场是信息不对称的市场，房地产开发商作为占据信息优势的一方，总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者很难查询到开发企业资金的使用信息。这就给一些开发企业挪用预售款留有了一定的空间。“有的开发商在明明缺乏必要的开发资金，贷款又无着落的情况下仓促上马，致使工程无法按计划实施，甚至半途而废；有的开发商将资金挪作他用，甚至卷款逃跑，致使工程搁浅等等,这些现象都会严重损害购房者的利益。在商品房预售资金监管不力的背景下，开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险。因此，保护好购房者的合法权益是政府主管部门的重要职责，建立房地产资金监管体系对维护房地产市场秩序有重大的意义。”业内人士说道。
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房产局强化商品房预售资金监管三措施
商品房作为日常生活中的大件商品，往往需要老百姓倾毕生积蓄，由于“半截子工程”、“烂尾工程”的出现,消费者指责开发商不讲信用，抱怨政府不作为，从而形成大量纠纷，严重影响社会稳定。充分说明加强商品房顶售资金监管是维护社会大局稳定的迫切需要，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局从事前、事中、事后三方面着手建立健全的监管机制。
加强商品房预售行为监管。乌鲁木齐市住房保障和房产管理局明确规定，末取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购预订排号、发放VIP等方式向购房者收取或变相收取定金预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在规定的时间内公示《预售许可证》。
建立健全事中的监管机制。开发企业不得自行收存预购人交纳的商品房预售款。开发企业与购房者签订《商品房买卖合同》前须将预售款监管银行及专用账户明确告知购房者。合同签订后，购房者须按《商品房买卖合同》约定的付款时间，直接将预售款存入商品房预售款监管银行专用账户。监管资金分为重点监管和非重点监管，开发企业申请使用重点监管资金，作为监管机构的房产部门需派出监管人员现场勘察施工进度，符合要求的，才予以划拨资金，开发企业不得自行支取监管资金。
建立健全事后的监管机制。加大对违法违规行为的查处力度。通过设立举报投诉电话等措施,加强对房地产市场行为监管加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目重点核查。发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量交付使用、信息公开等内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。
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十三家商业银行配合监管
目前包括乌鲁木齐银行、新疆银行、天山农商银行、交通银行、中信银行、招商银行、乌鲁木齐农商银行、哈密市商业银行、兴业银行、中国银行、北京银行、建设银行、民生银行在内的13家商业银行，均以进入预售资金监管银行的阵营，他们将根据商品房预售资金监管制度的要求，做好资金监管的工作。
天山农商银行商品房预售资金监管相关负责人表示，今年6月份，天山农商银行率先在全市上线商品房预售资金监管系统银行端，实现了商品房预售资金监管系统房管端与银行端数据实时交换共享，目前已经有8家开发企业在天山农商银行开设资金监管账户，另外1家开发企业正在相关流程的办理中。广大购房者在与开发企业谈妥购房事宜后，可尽快签订购房协议，将购房款存入资金监管账户，确保购房人房款安全。
来源| 微信公众号：凤凰网房产乌鲁木齐站
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