去年5月天津“海河英才”计划宣布时，赵湘（化名）微信朋友圈里的房产经纪人都在转发这一消息，当时中介普遍认为，这将引得大量外地人来天津落户，房价也会随之上涨。然而一年多后，赵湘居住的小区房价不升反降，这令她百思不得其解。
中新经纬近日在天津走访发现，以交易为主的环城和远郊区，不少楼盘都有优惠促销活动，而核心城区价格则持续走低。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，天津二手房挂牌均价已经从人才新政实施时的约3万元/平方米降到现在的约2.45万元/平方米。
01 经纪人争相揽客 郊区楼盘扎堆促销
由于距离北京较近，并享受了高铁便利，武清区成为大量“北漂”们的安家之处。7月14日，正值周末，中新经纬乘坐高铁赶往了天津武清区，刚下高铁，就看到了这样一幕场景：大约有20个身着正装、带有工作牌的房产经纪人守在高铁站出口，招揽看房客。
观察发现，有的经纪人是与从北京来的客户约好在此等待；有的经纪人则随机给出站乘客散发楼盘宣传页，试图招揽客户；还有不少身着便服的地推人员，手握一大叠宣传册，叫嚷着楼盘信息。
一位链家的经纪人对中新经纬表示，现在是周末，从北京来天津看房的客户比较多，很多经纪人就会在高铁站接人或揽客，如果是工作日，也没这么多人。
在位于武清区与北辰区交界、由某大型房企开发的新项目处，中新经纬看到，售楼部周边道路停满了私家车，售楼部大堂人头攒动，各个角落都挤满了购房者。对此火爆场面，有相关人士介绍说，是因为该项目近日拿出了100套左右住宅做特价优惠，每平方米下调了3000元左右。一位置业顾问告诉中新经纬，现在仍在加推一些优惠户型，但数量有限，截至当日下午3时就恢复原价。
根据价格表，上述项目活动优惠价在13500元~14200元/平方米之间，而距该项目较近的已交付住宅小区，其二手房价格基本在17000元/平方米以上。同为该开发商开发的另一个项目的置业顾问告诉中新经纬，在出台优惠活动前，上述项目销售效果并不理想，“如果房子好卖，谁还会做特价。”
由于上述项目优惠幅度过大，当日还有数名之前的购房者前来讨要说法。在售楼部门口，一位边用手机录制视频、边高声呼喊的购房者说：“买房还没几天，你们就降价，一下子亏了30万元，谁能接受？”
在距天津武清高铁站3.5公里、以别墅为主兼顾普通高层住宅的一个项目，其高层住宅的售价在17000元/平方米左右，优惠后实际售价大约下调500元/平方米。该楼盘置业顾问称，项目的普通住宅并不多，都是亏本出售。
另一家某大型房企开发的项目，售价从之前的14000元/平方米降到了12500元/平方米，对于为何降价，一位代售该楼盘的房产经纪人称，是为了年中冲业绩。至于何时会恢复原价，他表示不清楚。
02 新房交易平稳 二手房价格下跌
虽郊区楼盘优惠促销活动力度较大，但从已公布的数据来看，新建商品住宅市场整体仍比较平稳。诸葛找房数据研究中心的数据显示，从2018年5月“海河英才”计划实施至2019年6月，天津新建商品住宅销售均价只是略有上升，基本维持在每平方米15000-16500元之间，月销量在9000套-11000套之间。
▲2017年5月至今天津新建商品住宅成交数据。数据来源：诸葛找房数据研究中心 中新经纬 薛宇飞 制表
根据上述机构的数据简单计算，2018年5月至2019年6月，天津新建商品住宅的月成交均价约为15882元/平方米，月成交套数约为9793套；2017年5月至2018年4月，天津新建商品住宅的月成交均价约为15299元/平方米，月成交套数约为7662套。人才新政实施一年多，天津新建商品住宅均价上涨不足600元/平方米，月成交套数上升约2000套。
而从今年上半年的交易情况来看，保利研究院华北分院的数据显示，天津上半年新建商品住宅共成交577万平方米，同比上涨10%；成交均价为16012元/平方米，同比上涨2%。
新房市场相对平稳，二手住宅交易却持续走低。赵湘住在天津河东区靠近外环线某小区，她称，小区房价最高的时候是2016年3月限购政策出台之前，挂达到了3.2万元/平方米，而现在的挂牌价只有2.5万元/平方米左右，足足下降了6000元/平方米。
诸葛找房的数据显示，2018年5月天津市二手住宅挂牌均价为30046元/平方米，之后逐渐下滑，至2019年6月，挂牌均价降到了24507元/平方米。贝壳研究院提供的数据显示，这一年间，天津市二手房成交均价出现了缓慢下调，从2018年5月的26399元/平方米降到了2019年6月的25678元/平方米。
交易量方面，保利投顾研究院华北分院称，今年上半年天津二手房累计成交23672套，同比下降了17%，在新房供应充足、二手房挂牌量持续走高的双重影响下，二手房价格于今年5月从 “稳中有涨”转向了“降价为主”。该研究院认为，虽然新增客源和带看量保持增长态势，但成交量仍在下滑，客户再度陷入观望。
03 落户规模有限 市场或继续低迷
在天津落户政策放开之初，不少业内人士都认为该政策会对当地的市场产生较大影响，但从中新经纬的走访情况来看，天津楼市交易不仅没有好转，甚至有趋冷迹象。究其原因，有分析人士认为，与人才落户规模和新房供应量有关。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬说：“西安房价为什么一直涨，是因为它吸引到100多万人去落户。而天津的落户规模只有十几万，就算没有人才新政，天津一年的人口也能增长几万人，这是房价没有暴涨的原因。”张大伟称，即便是取得了天津户籍，很多人也没有打算立即购买住房，这一人群的购房需求在慢慢释放。
据了解，2018年5月到今年4月底“海河英才”计划实施一年，天津共引进各类人才16.25万名。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出，天津的人才落户政策力度很大，但没有出现类似西安等城市楼市过热的现象，与天津市场的新房住房供应规模较大有关。天津市场的热点板块很多，包括滨海新区、武清等，本身供给规模大，这会消化部分市场需求，所以天津楼市的表现相对不热。
严跃进对中新经纬表示，二手房交易出现量价齐跌，说明天津楼市的潜在供应量较大，部分二手房房东面临着降价压力。另外，近期收紧也会对市场交易量产生影响。
保利投顾研究院华北分院称，上半年天津新建商品住宅存量为1926万平方米，去化周期约为19个月，即按照当前的销售速度，整个库存需要19个月才能消化完。同时，上半年天津住宅用地供应面积达743万平方米，占全年计划的83%，进一步稳定了市场预期。
对于今后市场走势，保利投顾研究院华北分院认为，由于前期土地大量入市导致市场竞争愈加激烈，加之房企融资困难，多数开发商会在下半年加速去化以实现变现，如果此时仍无实质性的政策放开，部分房企会选择以价换量，下半年的价格有走低的可能。
张大伟则表示，未来的市场不太好判断，关键看信贷政策是否有松动，如果信贷明显宽松，市场会有上行动力。
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