文/袁一泓
地产离开金融就会熄火，而金融机构也难以舍弃地产，与有关的信贷、信托、资管业务，是金融机构的重要营收来源。虽然金融与地产是相互依存、难以分离的关系，但金融监管部门从未放弃对房风险的警惕之心。
根据媒体报道，银近日针对近期部分业务增速过快、增量过大的，开展了约谈警示。对这些信托公司提出了五点要求，包括要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平等。
截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。从数据看，明显增长过快。
约谈警示，在房地产调控方面，其他主管部门也多次使用。比如住建部，去年8月约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市的主要负责人，原因是这些城市房价上涨过快；今年4月和6月两次分别对共计10个地价、房价波动较大的城市发出了预警提示。
通过公开信息可以发现，近几年，中央政府主管部门对房地产调控发出的信号、采取的措施，除了正式的通知文件外，还包括政策吹风、窗口指导、约谈警示和直接处罚。
以金融监管部门为例。政策吹风方面，最有力的莫过于党委书记、银保监会主席的最近几次表态。5月25日，郭树清在2019清华五道口全球书面致辞中表示，要坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。
特别是他6月13日在第十一届陆家嘴论坛作主旨演讲时对房地产发出的警示，值得一再引用。郭树清指出，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。
窗口指导方面，5月31日，媒体从数位接近监管的人士处获悉，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”；监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。就在当天下午，一只即将发行的房券被叫停。
人民银行成都分行6月14日对辖区银行发出了具体的窗口指导：按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。
约谈警示方面，就是前面所说的，银保监会近日对部分信托公司进行了约谈警示。
直接处罚方面，7月4日晚，宁波银保监局挂出35份罚单，对12家银行开出总额超1000万元的罚单，主要原因是由于房地产授信业务管理不审慎或住房按揭贷款管理不规范。它们涉及浙商银行、工商银行、建设银行、农业银行、平安银行等。对银行来说，这些处罚的数额不算大，但传达出的信号意义很大很明显。
如你所知，新一轮房地产调控的原则是，城市政府对房地产调控负主体责任，“一城一策、因城施策”。苏州、南京等城市甚至做到了“因区施策”，适时微调。也就是说，各城市房地产的调控越来越精准了。
这种精准性也体现在主管部门、监管部门的身上。政策吹风、约谈警示、窗口指导和直接处罚，对细分领域，使用不同手段，具有非常强的针对性，事后观察，效果也很好。房地产涉及行业众多，而全国城市的情况千差万别，“一刀切”的做法早已被摒弃。
我个人曾经呼吁，在复杂的国际经贸环境和当前的环境下，房地产慎用过猛过重的措施。房地产市场的稳定，首先是房地产政策的稳定，核心是房地产金融政策的稳定，近期不宜动用过猛过急的外科手术式手段和监管工具，以免预期情绪传染。
我赞成住建部和银保监会对特定城市和细分领域、企业进行约谈警示的做法。约谈警示重在预防预警。它既有事前的警告，也有事中的提醒，意在防止事态向不利的方向发展。如果到了恶化的地步，可能就晚了。这正是精准调控的体现。
从银保监会近期言谈行动所传达的意义看，今年房地产市场期望过度宽松的融资环境是不现实的。中央对全年楼市运行的要求，还是那几个字，平稳健康。
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