文｜邓浩志
7月16日，广州印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。内容核心就是推进“商改住”政策，即允许部分商、办类型物业在产权性质不改变的基础上，改造成住宅功能；用户的水、电、气价格也按住宅收费标准；但只能用于出租，不能销售。
1、新政短期内不会产生什么影响。
“商改住”已经不是什么新鲜事务，此前就已经有部分城市在实质性推行，比如佛山。而广州也在2017年印发过一个相关的通知，其意图和这次的“意见”基本一致，只不过2017年后来没有进一步的动作。这次的“意见”可视为从新启动广州的“商改住”计划。但本次“意见”原文很多细节并没有说清楚，例如适用范围界定并不是太清晰，租户子女就读所谓的租购同权怎么落实等等。所以新政可能并不会很快产生具体影响，许多问题都需要进一步落实，市场将出现一个观望期；
2、对目前的公寓市场基本没有影响。
首先政策规定的只有成栋，成片的商、办类物业才能推行“商改住”，而普通投资者手上持有的零散的公寓并不适用“商改住”政策，新政应该是只针对那些想做租赁业务的企业，而非小业主。所以个人手上的公寓是无法享受到新政优惠的。
其次“商改住”政策不允许改后的物业以任何形式进行销售，所以也不会让市场出现增量的公寓产品。结论是哪怕新政全面实施，市场上出现了“商改住”的项目，对目前公寓市场及持有公寓的业主也产生不了什么冲击。
3、影响的是租金水平，但影响大小暂时难以判断。
“商改住”政策的目的一是发展租赁市场，二是盘活经营有困难的商办物业。所以“商改住”全面推行后，租赁市场的供应总量肯定会有所增加。如果租赁物业增加的量比较大，那对租金水平将产生冲击，租金会因此放缓增长速度，或者滞涨甚至回落。但如果“商改住”吸引力不大，参与改制的项目稀少，那市场新增的供应就不会太多，影响就会比较轻微了。
4、广州“商改住”前景可能没有想像的好。
由于一二线城市普通住宅的租金年回报率只有2%左右，如此低的收益其实已经使得一批前期进入租赁市场的运营机构出现了严重的亏损，个别企业甚至已经有了打退堂鼓的意思（如万科在收缩起租赁业务）。虽然“商改住”的优势是商、办物业的成本要低于住宅，但再叠加管理成本、财务、税费等等，其综合盈亏平衡点还是比较高的。至少可以肯定，哪怕租金年回报到达4%—5%，运营机构还是会亏损的，甚至连财务成本都覆盖不了。所以我还是略微看空新政对提振租赁市场的效果。
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