众所周知，上一轮全球金融危机的引爆点就是美国房地产市场次贷风险被点燃。
自2018年以来，房地产行业进入镀“金”时代，地产即金融，地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密。地产行业正在从传统产销模式向金融深化模式转变，从开发商向不动产商转变。房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”，这是真正的金融资本和产业资本的融合。
国家统计局公布的数据显示，2016—2018 年，全国房地产开发资金来源分别是14.4万亿元、15.6万亿元和16.6 万亿元，呈逐年净增长态势。
资金需求如此庞大，开发商不愿意错过任何获取资金的渠道。
银行是房地产最重要的资金来源。今年一季度，我国房地产贷款增加1.8万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%；一季度末，房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%。
庞大的资金体量，加上日趋复杂的融资体系，房地产金融之所以被监管部门频繁提及，在于本身蕴藏的风险。
2018年底，央行金融稳定分析小组撰写的《中国金融稳定报告2018》专项分析了房地产金融风险。该报告认为，房地产金融风险集中在三个方面，第一是房地产企业债务率较高，融资方式复杂；第二是居民购房存在违规加杠杆情况，如部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆；第三是房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。
一位不愿具名的研究员对《中国经济周刊》记者分析说：“现在的风险主要集中在房企方面，房企是去杠杆政策以来从未降过杠杆的行业，他们中的一部分人还很乐观，认为会赌赢政策，最后房地产又会被拿来救市。但实际上决定趋势的不是政策，而是房地产时代已过去了。”
偿债高峰到来，部分房企卖卖卖、债务违约、破产倒闭！
房企大佬们也靠着金融杠杆的撬动，实现高速增长。然而，整个地产行业展现的则是另一番景象，偿债高峰期到来，不少房企不堪重负，甚至被高负债直接压垮。
在融资收紧及大规模债务兑付的背景下，《中国经济周刊》记者梳理发现，一些房企在卖项目卖资产还债，一些房企债务违约，一些房企已因资金链断裂而倒闭。
对于频繁卖项目是不是要还债？
去年12月，泰禾集团将旗下3个子公司的项目股权转让给福州运成兴通实业有限公司，转让对价6.35亿元。今年3月，泰禾集团又向世贸地产转让了南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权、蒋村项目51%股权、漳州项目40%股权。
泰禾集团回应称，属于正常合作，“公司已足额准备了专项资金用于‘16泰禾01’的还本付息，不存在兑付风险。”
像泰禾集团一样卖资产的，还有负债率更高的泛海控股。
今年1月，泛海控股向融创出售了该公司拥有的北京项目和上海董家渡项目，合计125亿元。对此交易，泛海控股称，若本次交易顺利实施，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力。
能够变卖资产自救的企业还不是最惨的。
4月底，广东老牌房企颐和地产被曝出对“信业卓异3号专项投资私募基金”项目出现兑付风险，该基金涉及金额4.92亿元，期限18个月，主要用于颐和大院等项目建设。
去年12月24日，银亿股份公告，因短期内资金周转困难，其发行的一期公司债未能如期偿付应付回售款本金2.99亿元。
去年12月18日，中弘股份公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为114.64亿元，全部为各类借款。因债务违约，中弘股份成了A股上市房企被退市的第一只股，华业资本也处于退市边缘。
债务风险彻底爆发的房企，则直接破产倒闭。
据媒体统计，在2018年前10个月，安徽、重庆、江苏、广东等多地均有房企因资金链断裂而破产。
今年房地产融资会放松吗？
监管层已多次表态，房地产金融政策总的方针不会有改变。
中国社科院国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为，在中央去杠杆和加强金融风险防范化解的大背景下，根据目前部分房地产企业流动性吃紧、开始降价促销加快资金回笼以降低资金链压力的情况来看，国家可能会针对房地产企业融资有选择地略有放松，但房地产企业融资收紧的局面不会有根本的改变。
来源 ：中国经济周刊
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