2019年房地产市场总结及预判
【豪宅、公寓市场】
04 豪 宅 市 场供应量同比大幅上升
豪宅均价波动上升
南山供应集中、成交面积翻倍
华润城润府夺得销量冠军
住宅类豪宅成交占比超六成
供应量同比大幅上升2018年上半年豪宅供应不足，仅有23.6万平。2019年上半年豪宅供应量大幅回升，合计35.8万㎡，同比增加52.0%。
今年上半年豪宅成交33.1万㎡，同比增加81.8%。成交量上升明显，一方面是因为2019年上半年豪宅供应量增加，另一方面是因为网签具有滞后性，2018年下半年成交的部分豪宅的网签延迟至今年上半年
从开盘去化来看，去年上半年豪宅出现了多个日光盘，而今年上半年去化情况最好的项目去化率不足八成，整体开盘去化率仅为44%，豪宅成交回归理性。
由于春节的影响，2月豪宅成交量持续下滑。春节过后，随着豪宅项目陆续入市，3月豪宅的成交量有所回升。第二季度豪宅的成交量相对稳定。
上半年豪宅均价呈现波动上升的状态。3月和4月瑞府项目备案量较为集中，因此这两个月豪宅成交均价呈上升趋势，4月豪宅均价升至一年以来的高峰，为118158元/平，随后成交均价逐步下滑。6月全市豪宅均价依然维持在107480元/平的高位。
分区来看，去年上半年南山和福田均有豪宅获批，而今年的豪宅的批售集中在南山，今天上半年南山豪宅批售面积为38.5万平，是去年同期的1.1倍。此外，南山和福田均有一个现楼豪宅项目入市，分别为粤海阳光和宽玺。
受供应影响，南山成交面积大增，2019年上半年南山豪宅成交24.5万㎡，成交量同比增加116.4%，占全市豪宅成交的73.9%。福田今年上半年成交7.85万㎡，成交量同比上升23.4%，占全市豪宅成交的23.7%。
备注：现楼项目不包含在批售数据中
华润城润府夺得销量冠军2019年上半年，排名前十的项目成交套数达到2444套，占总量的91.0%。其中华润城·润府以463套的成交量占据榜首。
成交量前三的项目套均总价均低于1000万元。
今年上半年一千万以上豪宅成交占比为5.41%，较去年上半年增加1.52%。其中三千万以上豪宅成交占比为0.38%，同比下滑0.01%；1000万-3000万豪宅成交占比为5.02%，同比上升1.53%。另外一千万以下豪宅成交占比升至4.97%。
与去年同期相比，豪宅供应量上升，因此多个价段内的豪宅的市场占比都呈现同比上升的趋势，3000万以上豪宅供应相对稳定，因此成交占比波动较小。
从类型来看，今年上半年豪宅成交结构与去年下半年较为接近，较去年同期来看，住宅成交面积占比出现大幅下滑，公寓成交面积占比明显扩大。
今年上半年豪宅成交仍以平层住宅为主，成交面积20.55万㎡，占总成交的62.0%，占比较2018年上半年减少了32.5%；公寓成交11.79万㎡，占总成交面积的35.6%，比2018年上半年提高增加了30.1%。
总结
2019年上半年，在粤港澳大湾区政策的利好下，去年“731”新政带来的悲观情绪逐步消散，深圳楼市的关注度也有所回升。2018年上半年豪宅市场异常火爆，今年上半年新房豪宅均价与周边二手豪宅均价相比，未出现明显倒挂的现象，在限购和限售的政策下， “打新买房”短炒的想法已经无法实现，因此2019年上半年的豪宅市场趋于平稳。
2019年上半年豪宅项目总供应量为35.8万㎡，同比增加52.0%。受供应增加的影响，豪宅成交量也出现明显回升，豪宅成交33.1万㎡，同比增加81.8%。豪宅的批售和成交都集中在南山，今年上半年南山豪宅批售面积为38.5万平，是去年同期的1.1倍；南山豪宅成交面积为24.5万㎡，占全市豪宅成交的73.9%。今年上半年豪宅成交仍以平层住宅为主，成交面积20.55万㎡，占总成交的62.0%。
展望
当前市场上对高端住宅的购买需求依然存在，但当前宏观经济依然承压，在限售的背景下，购房客需要长期持有豪宅产品，高总价的豪宅产品资金占用量较高，因而购房客显得更为理性。预计未来豪宅市场需求分化加剧，优质的顶级豪宅和总价较低的小户型豪宅依然会受到市场的欢迎。
上半年供应量大幅增加
南山供应大幅上升
成交均价升至6.68万元/平
南山、宝安和龙岗为成交主力
45㎡以下户型成交超四成
300万以下公寓成交占比近7成
上半年供应量大幅增加2019年上半年，商务公寓批售项目14个，总供应面积41.85万㎡ ，同比增加75.6%。上半年供应量为去年供应量的29.85%。
2019年上半年商务公寓供应面积41.9万平万㎡，其中龙岗总供应14.3万㎡，同比增加62.3%，占全市供应的34.1%，为全市供应量最大的区域。南山供应面积12.3万㎡ ，同比增加367.4%，占总供应面积的29.3%。罗湖、盐田、光明无供应。
2019年上半年商务公寓成交49.63万㎡，同比下滑3.30%。受瑞府等项目的影响，公寓均价上扬明显，上半年公寓均价为66753元/ ㎡，同比上升11.94%。
从成交面积来看，2019年上半年商务公寓的成交主要集中在南山、宝安和龙岗三个区域。2019年上半年南山成交套数为1142套，由于成交主力为大户型的豪宅公寓，其成交面积居全市首位，为13.85万平，占全市成交面积的27.90%。宝安上半年成交套数为2579套，成交面积12.54万平，宝安成交套数居全市首位，占全市成交套数的31.46%。从成交面积变动幅度来看，龙华区成交面积同比下滑81.40%至4.74万平，跌幅最大。
从成交均价来看，南山受豪宅项目影响，成交均价达112855元/平，为全市最贵的区域。从均价变动幅度来看，以2019年上半年仅南山、福田和罗湖成交均价同比上升，其他区域成交均价普遍下滑。
2019年上半年公寓成交套数占比为31.68%。2019年上半年公寓成交占比呈现出波动上升的趋势。5月新房住宅成交激增至4605套，故公寓成交占比下滑，跌至24.1%，但6月又回升至41.6%。
45平米以下户型成交超四成
从面积段来看，2019年上半年的成交结构和2018年基本一致，公寓各面积段成交占比浮动范围均在1%以内。
小户型依然是最受欢迎的公寓产品，45㎡以下的小户型公寓产品成交套数占比为42.99%。
300万以下公寓成交占比近七成
从成交价段来看，2019年上半年公寓的成交进一步集中在300万以下价段，同时1000万以上公寓成交占比也有所提升。
300万以下公寓成交占比上升4.88%至67.64%。其中100万以下公寓成交占比较2018年下滑2.33%至0.78%，100万-300万价段内公寓成交占比上升7.21%至66.86%。
1000万以上公寓成交占比上升1.42%至4.7%。总价在300万-1000万的公寓占比下跌6.16%至27.68%
会展湾中港获成交量榜首
2019年上半年商务公寓成交套数榜首为宝安的会展湾中港，成交套数为1149套。
成交前十，宝安和龙岗各占三席。
总结
2019年上半年商务公寓成交49.63万㎡，占去年总成交的46.47%。受豪宅公寓项目的影响，公寓均价上扬明显，上半年公寓均价为66753元/ ㎡，比2018年成交均价高出11.70%。从成交面积来看，2019年上半年商务公寓的成交主要集中在南山、宝安和龙岗三个区域。2019年上半年南山成交成交面积居全市首位，为13.85万平，占全市成交面积的27.90%。宝安上半年成交套数居全市首位，为2579套。从成交特点来看，低总价小面积的公寓是成交主力，45㎡以下户型成交超四成，300万以下公寓成交占比近七成。
展望
在粤港澳大湾区政策的利好下，深圳楼市再次获得了市场的关注，不限购不限贷的公寓也受到了投资客的青睐。在当前政策下，公寓产品5年限售，购买者需要长期持有。但公寓市场上存在低总价的小户型产品，购房客承担的资金压力较小，预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。
完整版中原研究-2019年上半年房地产市场总结报告
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