文|凯风
衡量一个城市房价是否合理，有两大指标。
一个是房价收入比，即住房总价与家庭年度可支配收入之比；另一个是租金回报率，即房屋年租金与房价之比。
一般而言，房价收入比越高，购房负担越重；租金回报率越低，泡沫程度就越高。
不过，在楼市上升期，房价能涨到何种高度，多取决于高收入群体，在不限购城市，外来需求的刺激作用同样十分明显，因此房价收入比无法真正衡量城市的购房负担。这方面，凯风君在《全国房价收入比排行》一文中已有讨论。
相比而言，租金回报率则与所有居民息息相关。房价取决于有钱人，房租取决于普通居民。房价可以无限高，房租却很难一直涨。显然，无论供求关系多么紧张，房租都脱离不了就业和收入的基本面。
因此，租金回报率的高低，或者说房价与租金之比，可以作为城市房价泡沫程度高低的参考指标之一。
这是2019年一季度50个典型城市的租金收益率排行：
从租金回报率来看，西宁和乌鲁木齐最高，厦门和青岛最低。三四线城市普遍高于一二线城市，北上广深四大一线城市全部低于2%，武汉西安成都郑州等二线城市低于2.5%。
租金回报率是租金与房价之比，反过来房价租金比，则可衡量一套房子的正常回本周期。
以此来看，如果只靠出租，厦门房子回本至少需要80年，青岛需要71年，南京需要59年，北京上海需要55年，杭州需要50年，最低的西宁和乌鲁木齐则低于30年。
显然，如果房价失去持续上涨的预期，几乎所有城市的租金收益都无法覆盖持有成本。
对此，我们有以下几个解读：
其一，我国各大城市的租金回报率整体低于国际水平。
在国际上，租金回报率3%-5%为合理水平，纽约东京约为5%，伦敦为4%左右。而北上广深全部低于2%，武汉等二线城市也不超过2.5%，都低于国际平均水平。
最极端的当属厦门，厦门的租金收益率在各大城市中垫底，仅为1.2%。这意味着，在厦门，一套房子如果仅靠出租，至少需要80年方能回本，租金收益可以忽略不计。
这背后的原因，并非房租低，而是房价过高，房租跟不上房价的涨幅，由此带动租金收益率不断下滑。
从发达国家经验来看，城镇化阶段，楼市一般处于上升期，房价走势与房租走势各自独立，租金回报率的高低影响不大。一旦城镇化结束，或者楼市从上升阶段进入盘整乃至微涨的新阶段，租金回报率过低的问题就显得十分突出。
目前，中国城镇化率已接近60%，离70%的城镇化成熟阶段只有10个点的空间。同时，中国楼市普涨阶段基本结束，城市之间楼市呈现分化态势，多地楼市盘整将成为常态。这种背景下，租金回报率的重要性将会越来越突出。
其二，为什么三四线城市租金回报率高过一二线城市？
在50个城市里，租金收益率最高的5个城市，分别是西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川。同样，排在前十名的城市里，没有一个强二线城市。
这种现象之所以出现，是因为在楼市上行周期，房价涨幅远远超过房租涨幅，一线和强二线城市的房价上涨势头更加迅猛，房租却完全跟不上房价走势，由此导致这些城市的租金回报率不断下滑。
换句话说，三四线的租金回报率相对合理，但房价的上升空间却存在问题。在这些城市，刚需买房不用担心，但投资却要谨慎。
其三，房价收入比和租金回报率都相对异常的城市，需要给予特别关注。这里有四个城市比较典型：厦门、福州、三亚、石家庄。
厦门的房价收入比仅次于北上深，而租金回报率在全国处于垫底位置。这意味着，厦门房价已经超出城市发展的基本面，主要依靠外来的轮动资金来支撑，这类城市的房价最容易大起大落。
石家庄是另一个典型。石家庄整体收入水平不算高，但房价在二线城市中排在前列，由此导致石家庄的房价收入比过高，但租金回报率却低到与一线城市处于同一水平，这意味着当地楼市存在一定程度的泡沫。
福州和三亚也类似。
其四，楼市上升周期，不用管房价收入比和租金回报率；但在楼市下行周期，尤其要关注租金回报率。
对于一二线城市来说，只要房价每年上涨10%以上，租金收益率即便低于1%影响也不大，房屋即便空置也不必担心，因为房价上涨收益足以能覆盖持有成本。
然而，不涨即亏损，如果楼市长期横盘乃至大幅下行，就必须考虑租金收益是否合理。
楼市一旦进入横盘行情，那么房贷的利息成本、资金占用的机会成本、物业成本乃至未来的房地产税等成本，都必须纳入考虑范围。
按照业内估算，目前国内房屋持有成本约为2%-3%。如果租金收益率过低，那么投资房产就不是一门好生意。
未来的楼市，分化是必然之势，长期横盘乃至局部下跌的可能性已经大于普涨的可能性。这种背景下，对于那些房价收入比、租金回报率乃至经济基本面都相对异常的城市，要多留一分心。
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