“租房市场有明显的淡旺季之分，普通住宅买卖在春节、五一、十一黄金周等特定节点前后也有成交量和成交价上的区分，存在一定的周期性。但是，学区房没有。”多位学区房中介销售人员对中国证券报记者表示。
中国证券报记者走访北京西城区、海淀区、东城区等多个知名学区房片区发现，学区房价格整体平稳，成交量并没有受到疫情影响。不同片区的成交价出现一定的差异。其中，海淀区由于待售房源较多，整体价格平稳；西城区则由于低总价房源较少，业主降价意愿小，在需求不减的情形下，价格出现小幅上涨。此外，楼龄对议价空间影响较大。
诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，疫情只是延缓购房需求释放，并没使购房需求消失。尽管随着“多校划片”政策的推行，“学区房”概念在被弱化，但北京东西城、海淀的教育资源优势明显且较为集中，“学区房”很受家长青睐，价格一直比较坚挺。
淡旺季差异小
位于海淀中关村一小某学区房片区销售人员张丽（化名）向中国证券报记者介绍，中关村一小附近学区房成交均价目前在12万元至13万元/平方米左右，这一价格已经保持了两年多的时间。“片区最高的时候炒到18万元/平方米，是2016年底成交的，卖的是个开间。第二年3月，北京地区出台限购政策，学区房出现了较明显的下跌，2017年底均价就跌到13万元/平方米左右。现在的价格处于平稳状态。”
据张丽介绍，自2017年北京地区楼市限购政策调控实施以来，学区房成交价和成交量每个月都很均匀。“疫情并没有影响学区房成交，很多家长在疫情管控较为严格的2月底、3月初前来看房。就是怕疫情过后，房价会出现上涨。”张丽指出，“北京的房价基数高，学区房更是如此，只要稍微一动，几十万的总房款就出来了。所以疫情期间，关注学区房动向的人还是很多。”
“疫情期间的关注，还是出于对价格波动的担心。”张丽解释，“为了孩子上学，不会说9月份开学，6、7月份才去买房子。过户、落户、审核都需要时间，一旦有差池，耽误的是孩子。绝大多数家长都是提前看房、提前买，这也造成了学区房没有淡旺季的原因。成交量和片区出房量关系很大。有的学区房因为具备较强的保值功能，很多‘不差钱’的人，孩子即便用完了学区房的功能，依然不会卖掉。于是，导致很长时间都没有房源出售，也就没有成交，但是不代表市场没有需求。”
这一说法得到了很多知名学区房销售人员的印证。以西城区为例，中国证券报记者走访了德胜门、金融街、月坛、什刹海等多个西城知名学区发现，近期西城区的这些学区房挂牌房源中，很少有小户型出售，1200万元至1500万元的小两居成为出售主力。而在此之前，500万元至800万元的入门级学区房较容易找到。
“1000万元以下的房子基本都卖掉了。小户型基本都不出房，没有新房源挂牌。业主持有这个片区的房子，一方面想上学，一方面也是为了保值、升值。疫情影响很多投资渠道的收益，卖掉学区房，投资别的产品可能还不如持有，因此最近挂牌业主较少。金融街片区目前在售小户型报价在20万元/平方米，实际成交两居室在17万元至18万元/平方米。价格出现小幅上涨，每平米相比春节前高了2000元至4000元，主要看业主着不着急卖。”位于金融街辟才胡同附近某宏庙学区销售人员赵璐（化名）对中国证券报记者表示。
针对所在片区的成交情况，德胜门学区销售人员则告诉记者，“虽然有疫情，但上学购房的需求没变。每年5、6月份是入学信息采集期，有的家长年后开始订房，特别是2、3月份成交量整体较高。今年受疫情影响，2月份需求有在3月释放的情况。从3月底至今，这个片区卖了47套，和往年同期差不多，和1月份比高了几套。”
多位销售人员表示，西城区不受“六年一学籍”“多校划片”限制，加上西城区教育资源相对均衡，很多预选其他城区的家庭选择了西城区。同时，西城区作为主城区，目前仅有一处新房项目，且总价多在2000万元左右，让很多家庭“望而却步”。
房龄对价格影响大
中国证券报记者走访发现，除了学区位置和对应的学校质量外，学区房的议价空间主要和楼龄关系较大。大部分区域“老破小”房源因楼龄高、贷款比例低等因素，整体议价空间大；较新商品房因居住环境好、后期好出售等优势成交量大，价格“坚挺”。房价稳中有涨的学区房，大多数是带电梯、有物业、租金回报高的次新楼盘。
多家房产监测机构指出，今年以来，学区房成交量和价格整体稳定，未出现大幅波动。随着购房者对品质要求的提高，存在摒弃“老破小”选择较新“学区房”情况。
中国证券报记者走访中发现，低于市场价或议价空间大的房源，其楼龄、户型均有明显的“硬伤”。此外，很多房源打着“学区房”名义，但其实对应的学校并非坊间流行的“知名学府”。
以海淀黄庄某片区为例，某知名中介平台一套73平方米2居室房源，报价615万元，建成时间在1990年左右，属于普通型住宅，户型为东西走向塔楼，满五不唯一。中介平台销售人员王欣（化名）告诉记者，业主考虑到楼龄高后期不好出售、采光不好和变现原因，最低可以580万元成交。若按照最低价计算，每平方米仅为7.9万元。“房子也能上学，但不是名校。海淀的学区房都要每平方米12万元以上。品质好点的房源均价在13万元至15万元/平方米。”
除居住体验差、保值潜力小以外，房龄直接影响贷款期限和贷款方式，这让很多购房者“来回徘徊。”在稻香园某社区，销售人员王超（化名）告诉记者，记者看的房子，当天已有4组客户看过。“有个客户第一次是和父母一起来的，今天老婆、孩子一家5口都来了，看了觉得不满意。”王超告诉记者，上述客户不满意，除房子采光不好外，贷款期限是最重要的原因。客户称孩子上学花费大，想延长还款时间减轻压力，“但该房源是1980年左右的，最多也就贷款10年左右，还不能正常公积金贷款”。
相较于“老破小”，较新的学区房议价空间非常有限。部分区域价格稳中有涨，有些区域受到疫情影响，成交量有所回落，但价格却依然“坚挺”。“品质高点的小区管理严格，无法带看，基本没有成交量。”一较新学区房片区的某中介店长说，“这片区房子比较新，学校也不错。加上入学采集信息期，业主很少愿意降价出售。”记者注意到，该片区房源最新调低价格记录都停留在2019年。
学区房定位仍不明朗
2019年上半年，备受关注的北京市东城区、海淀区和西城区幼升小入学指导意见细则悉数公布。海淀区和东城区在相关细则中明确规定，自划定日期后取得房屋产权证的家庭，其适龄儿童将按照多校划片的方式入学。
多校划片政策发布以后，2019年下半年，东城区和海淀区一些传统强势学区房价格出现了一定下滑，家长在选购学区房时更加理性，更加看重房屋本身的居住价值。而西城区的一些热门学校的学区房仍然抢手，小户型单价仍处于高位。
“中介在销售过程中，不可以主动提学区房几个字。这种属性的房子，受政策影响很大。”多位销售人员对中国证券报记者表示，“要参考二手房市场整体情况，更重要的是看具体学校的招生情况。”
中原地产首席分析师张大伟认为，对于绝大多数家庭来说，不买学区房难以进入这些热门学校的前提没有变化。入学政策调整之后，买了学区房是否能上目标学校，还要观察招生时的具体操作细节。
诸葛找房数据显示，北京二手房今年前三个月的成交量分别为8410套、3493套、7493套，均价分别为60685元/平方米、60295元/平方米、60117元/平方米。其中，西城区今年前三个月的成交量分别为582套、232套、531套，对应均价分别为114976元/平方米、114814元/平方米、114282元/平方米；海淀区今年前三个月的成交量分别为1025套、446套、886套，对应均价分别为82521元/平方米、82869元/平方米、83653元/平方米。
王小嫱认为，购房需求将会逐步释放，不排除下半年购房者集中入市局面。就学区房来看，如“老破小”对应学校优质，依然会受到家长青睐，量价仍能恢复到之前合理水平；反之，可能面临量价齐跌局面。此外，随着购房者对房屋品质和物业管理的认知加强，购房者存在摒弃“老破小”选择较新的“学区房”可能。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，随着郊区新房对应学校教育资源的提高，市中心学区房的竞争力会被削减，预计未来市中心学区房价格上涨空间有限。
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