房企海外融资规模持续井喷。中原地产研究中心统计数据显示，7月以来，15家企业发布海外融资计划，融资金额超过百亿。在境内融资预期收紧的背景下，房企加大了海外融资力度。业内人士称，上述房企积极融资，一方面和偿债高峰期集中到来、融资预期收紧有关，另一方面和土地市场持续火热有关。预计下半年热点地区土地市场延续火爆。
融资成本不一
从融资成本看，房企之间分化明显。部分房企海外融资利率低于6%。以合景泰富为例，公司7月3日发布公告称，已额外发行于2024年到期本金总额2.25亿美元的优先票据，票面利率为5.875%，优先票据上市及买卖于7月4日生效。
不少房企海外融资成本高于10%。以弘阳地产为例，公司日前公告，已发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据，票据上市于7月4日生效。天誉置业7月8日公告，将发行1.05亿美元于2023年到期的优先票据，票面利率为13%。发行票据主要用于若干现有离岸债务及用作其他一般公司用途。
有的房企连续进行多笔海外融资。以禹洲地产为例，公司7月3日公告，进一步发行于2023年到期、金额为4亿美元的6%优先票据。新票据将与2016年10月25日公司发行的于2023年到期金额为2.5亿美元6%优先票据合并组成单一系列。此外，公司于7月2日公告，将发行于2020年到期本金总额为2亿美元、按年利率5.5%计息的优先票据。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018年四季度以来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷。从企业融资情况看，2018年四季度以来，房企融资难度相比之前有所缓解，但难度依然比较大。但房企“缺血”过多，融资需求依然井喷。2019年5月以来，针对房地产行业融资渠道监管趋严，特别是信托收紧预期明显。在此背景下，房企加快拓宽融资渠道。
据了解，银对近期业务增速过快、增量过大的部分进行了约谈警示，要求增强大局意识，严格落实“房住不炒”的要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。张大伟预计，随着融资难度加大，融资价格可能进一步上行。
土地市场高位运行
对于房企加快融资节奏的原因，业内人士称，一方面和偿债高峰期集中到来、融资预期收紧有关，另一方面和土地市场持续火热有关。
张大伟表示，春节过后，信贷市场出现一定松动，房企融资增量明显增加。同时，部分城市土地市场持续升温，房企积极拿地。中原地产数据显示，近期土地出让规模持续高位运行。2019年以来，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。分季度看，一季度整体低迷，二季度全面复苏，三季度以来土地市场成交火爆。
一二线热点城市今年以来土地出让规模较大。其中，杭州市出让土地1458.5亿元，武汉出让土地949亿元，北京出让土地944亿元，天津出让土地902亿元，苏州出让土地883亿元。
部分热点地区地块受到房企追捧。以深圳地区为例，深圳市土地房产交易中心日前集中出让5宗居住用地使用权，合计出让面积约17公顷，总建筑面积约68.97万平方米，挂牌起始总价约154亿元。拍卖前三天，房企缴纳保证金数量高达1100亿元，单一地块竞买者均超过11家。最终，5宗地块以223.84亿元成交，溢价率超过45%。
张大伟表示，经历2018年严格的土拍市场后，不少房企需要补充土地储备，因此拿地积极性较高。其中，二线梯队房企拿地最为积极。预计未来土地市场会出现一定程度分化，热点地区优质地块的争抢会持续激烈，非优质地区定价可能出现下调。预计房企在三四线城市拿地金额会进一步萎缩，一二线城市土地市场会进一步升温。
下半年平稳为主
对于下半年房地产行业整体走势情况，张大伟表示，不少城市在增加土地出让。如果出现过热现象，不排除调控升级的可能性。楼市方面，今年以来，针对房价大幅上涨的区域调控持续加码。以苏州地区为例，在土地市场和楼市均升温明显的情况下，今年以来当地出台了多项调控政策。
市场方面，诸葛找房指出，2019年上半年，在“房住不炒”的政策总基调下，各地政府根据房地产市场情况因城施策，确保市场平稳运行。百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨，涨幅逐渐收窄趋于稳定。上半年，10个重点城市二手住宅成交量同比上涨14.09%；成交量整体表现出“前高后低”态势，且城市间分化明显。
诸葛找房预计，随着项目放量入市，二手房二季度成交量有所下滑；从市场情绪各类指标看，市场观望情绪有所加重，二手房市场面临较大压力。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年及政策基调，重点城市住宅成交量将由小幅下跌趋于稳定，购房者持续观望谨慎入市将成为常态。
新房市场销售方面，张大伟指出，2019年上半年房企销售继续分化，多数企业以平稳为主，部分房企涨幅放缓明显。考虑到不少房企6月份冲刺半业绩动机较强，预计房企7-8月淡季的销售数据压力大。
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