大悦城商业地产动作频频 2021年能否实现千亿诺言？

　　出品：大眼楼管

　　作者：小飞鼠

　　2020年是不平凡的一年，对于房地产行业来说亦是如此。一季度，房企销售数据惨淡，二季度开始逐渐恢复，从全年来看规模房企市场份额增长，TOP100之外房企持平。此外，房地产“三道红线”政策的出台限制了有息负债的增长，不少房企在规模和杠杆率间进行取舍。

　　大悦城定下了在2021年前销售规模破千亿的目标，2020年经过努力向目标迈近了一步。根据克而瑞数据，大悦城在2020年全口径销售额为822.4亿元，排名第54位，相比2019年的619.9亿元增长32.67%。面对融资政策收紧，房企的扩张受到一定限制，公司在2021年能否达成销售目标备受关注。

　　疫情影响多项业务 踩中一条红线

　　大悦城为中粮集团唯一的地产业务平台，开发、管理经营的以“大悦城”为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。

　　受新冠疫情影响，公司的购物中心、酒店持有型物业运营收入同比减少，以及达到收入结算条件的商品房资源同比减少，上半年，公司除了物业及其他管理，各业务线营收均下滑。

　　公司的收入主要来自商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务，上半年营收占比分别为79%和16.64%，营收分别下滑35.37%和23.98%。此外，酒店经营和其他业务虽然占比较小，但分别下滑60.68%和36.24%。

　　进入2021年，距离公司管理层定下的千亿目标只剩一年。根据克而瑞数据，大悦城在2020年全口径销售额为822.4亿元，排名第54位，相比2019年的619.9亿元增长32.67%。面对融资政策收紧，房企的扩张受到一定限制，大悦城能否达成销售目标备受关注。

　　凭借央企背景，公司的融资渠道较宽，融资类型包括银行贷款、中期票据、公司债券、非银行类贷款、信托融资、保债、ABS。截至2020年6月30日，公司的融资余额为796.49亿元，来自银行贷款的占比最高，为67.53%。公司平均融资成本为5.14%，在行业里处于较低水平。

　　以“三道红线”作为标准，公司踩中一条红线。截至2020年9月30日，公司的扣除预收账款后的资产负债率为72.07%，净资产负债率为97%，现金短债比为2.62。

　　商业地产动作频频 向轻资产模式倾斜

　　千亿目标需要充足的土储支撑，2020年公司新增土地面积500余万方，新获取项目20个，城市布局达36个。

　　值得一提的是，公司的商业地产业务动作频频。在商业地产领域，公司成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条重点产品线，并运营多个高品质写字楼及高端酒店。

　　重资产的商业地产项目需要投入大量资金，并且回报周期较长，并入商业重资产后，公司的利润率和净资产收益率都有所下滑。

　　大悦城结合管理输出等方式走“轻重并举”之路。2015年公司首次尝试轻资产模式，通过管理输出的方式接管天津滨江道的津汇广场，与同地区的南开大悦城开发运营模式相比，项目落地速度快，不用承担前期的大额资金投入以及后续支出。此后，逐渐增加了轻资产管理模式比重，公司的管理输出项目还包括昆明大悦城、长沙大悦城以及鞍山大悦城。

　　12月25日，大兴大悦春风里作为大悦城控股与高和资本合作首个城市更新并购基金项目，也是“大悦春风里”产品线下的首个项目，正式对外营业，与12月19日开业的鞍山大悦城实现同期入市。

　　截止至2020年12月，大悦城控股商业板块已经在国内布局24个大悦城、3个祥云小镇、3个大悦春风里。其中，已开业13个大悦城、1个祥云小镇和1个大悦春风里。