王迎超 中房报记者 高中华丨大连报道
经历了数月火热行情之后，大连房地产市场从5月中下旬开始，出现了降温动向。
大连官方统计数据显示，今年1月至4月，大连市房地产开发投资同比增长11%。商品房销售面积199万平方米，同比增长52.7%。商品房销售额277亿元，同比增长68.2%。
这波强劲走势有着深度的现实原由。2020年年底，疫情暴发积压了一批购房需求，加上土地市场连续火爆拉高楼市预期等多面因素，大连房地产市场自春节后火热运行。
大连同策房产咨询股份有限公司（以下简称“大连同策”）咨询总监毕恩浩分析称，随着价格不断上涨，住宅产品大量入市，人们对未来收入的预期放缓导致透支型客群的减少、银行限贷导致置换型客户需求被压制，越来越多的购房客户开始回到观望状态，从5月中下旬开始，大连看房量和成交量降幅明显，市场开始出现降温。
大连同策的市场数据显示，5月份大连市商品房成交面积为55.69万平方米，成交金额为88.64亿元，虽然成交面积和成交金额同比均上升了21%，但从环比4月的成交面积65.93万平方米和107.25亿元成交额来看，下降幅度明显。
市场一度火爆 “3万+”产品纷纷入市
“上半年我们的项目销售很好，目前住宅产品已经全部售罄，仅有部分公建在售。”万科翡翠书院营销经理高敏告诉中国房地产报记者。
“从今年春节之后，大连市场明显转好，3、4月份的时候达到高峰，目前我们推出的3栋楼已基本售罄。”融创壹号院项目主策董方旭称，作为融创中国在东北首个落地的壹号院系高端产品，住宅产品单套售价基本都在400万元以上，“原本以为项目主要客群是40岁以上的中产阶层，出乎意料的是，销售过程中‘80后’‘90后’成为了绝对主力，在这部分人群中，新媒体从业人员、主播、网络买手等新兴职业者占据了相当一部分比例”。
“目前我们项目的洋房已基本售完，前几个月中海各项目的销售业绩比起去年同期基本都翻了一番以上。”中海阅麓山营销经理孙亮说。
万科翡翠书院、融创壹号院、中海阅麓山等项目的销售成绩是大连上半年房地产市场火热的一个缩影。
是什么支撑起大连楼市的这种火爆？
毕恩浩分析称，去年年底疫情暴发积压的一批购房需求、局部区域热度不断提升带动的买涨不买跌的购房心态、土地市场的连续火爆不断拉高了购房者的心理预期、全球通胀导致高财富人群避险情绪增强等诸多因素，联合构成了大连房地产市场自春节后不断火热上涨的幕后推手。
大连东港板块，素有市区房价天花板的称号。摘得了东港最后一处居住用地（70年非填海）的中海东港项目的入市，对于大连全市房地产市场的示范和带动意义，不言而喻。
“原来东港板块的项目均价一直在2.6万元至2.7万元/平方米，但今年产生了明显变化，中海东港项目的入市，成为东港板块首个价格超3万元/平方米的项目，这个均价高达47500元/平方米的项目热销也带动了许多原本观望的客户跟进，越来越多的客户开始认可这个价格，从而拉升了整体心理预期。”毕恩浩分析称。
在此之前，大连普通住宅超过3万元/平方米的项目屈指可数，位于甘井子区的新希望锦麟玖玺已从2020年3月21日开盘时3万元/平方米的均价，上涨为目前的35000元/平方米。即将入市的高新区华润置地瑞府，以及沙河口区的远洋万玥府和中海云川源境项目，也都给出了3万元/平方米以上的放风价格。
房企摘地情绪高涨 高溢价地块频出
“面包”的热销带动了“面粉”的行情，前几个月，开发商摘地情绪高涨，高溢价地块频频出现。
2月4日，招商蛇口以21.2亿元、溢价44%击败华润、保利等8家房企竞得大连体育新城一宗住宅用地，折合成交楼面价11126元/平方米。
5月21日，大连甘井子区泉水板块3宗土地拍卖，吸引了金地、绿城、龙湖+中铁建、万科、远洋、碧桂园、平安、中海、保利、华润、大华、信达、大连锦盈13家房企参与。最终，万科、绿城瓜分了3宗新地，成交总价超28亿元。其中万科摘得的一宗土地成交总价8.16亿元，溢价率达49%，综合楼面价11612元/平方米。由绿城摘得的一宗土地成交总价为15.04亿元，溢价率达48.6%，综合楼面价12068元/平方米。
大连主城区内可用的住宅土地较少，这些稀缺的土地资源吸引了众多房企的争抢。土地市场的连续火爆也不断拉高了购房者的心理预期，随着新房土地价格的提升，销售价格也在水涨船高，从而带动了全城房价的上涨。“大连市场的火爆有着结构分化性上涨的特点，主要得益于主城区（中山、西岗、沙河口、甘井子、高新区）等区域热点板块项目的带动作用。”毕恩浩分析称。
从波峰到波谷 大连楼市开始降温
郑雯（化名）今年年初从外省应聘到大连一所高校任教授，工作稳定后，她打算在学校所在的区域买房，稳定的工作和不菲的收入，向来是银行发放贷款的优质客户人群，但从5月初与某楼盘签约后，郑雯一直没等来房贷发放的消息，“催了好多遍，我都不太想买了。”郑雯说。
“房地产行情必然存在着波峰与波谷，此前的一轮上涨行情已经达到了波峰，我们观察到，从5月中下旬开始，大连楼市开始从波峰走向波谷。”毕恩浩分析称，随着房价的不断上涨，住宅产品的大量入市，人们对未来收入的预期放缓导致透支型客群减少。此外，银行限贷政策也导致不少像郑雯这样的刚需和置换型客户需求被压制，越来越多的购房客户开始回到观望状态，从5月中下旬开始，大连看房量和成交量降幅明显，市场开始出现降温。
毕恩浩的这一观点，也得到了多位项目一线人员的认可。
“我们项目的销售情况从5月中下旬开始出现下降趋势，下浮了30%左右，主要是大量竞品扎堆入市，客户出现了分流，据我们了解，各项目的到访量普遍下降。”大连中海阅麓山营销经理孙亮告诉中国房地产报记者，预计下半年楼市会偏向平稳状态，再想取得类似之前这样大的突破比较困难。董方旭同样表示，融创壹号院从5月中下旬业绩开始回落，6月份开始，客户到访量和成交业绩下降明显。
“下半年这一趋势很难改变。预计下半年土地将会加速整理、出让，供给端扩大，需求端又被卡死，会对市场造成一定冲击。”毕恩浩表示，“房价是否下跌，目前也存在不确定性，不排除有个别房企率先‘降价抢收’，这对市场的冲击会有，但影响不会那么大。”
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